Gestion du patrimoine

Lors de l’acquisition d’un actif, l’influence de Cofinimmo est élevée et se reflète notamment dans les procédures de due diligence. Cofinimmo prend en effet systématiquement en compte des facteurs comme la pollution du sol, la présence d’amiante, la localisation et le risque d’inondation. Dans les pays où elle exerce ses activités et pour ce secteur, la réglementation concernant des objectifs de performance énergétique devient de plus en plus contraignante. Cofinimmo tient donc systématiquement compte des performances énergétiques et du cycle de vie d’un immeuble et applique une stratégie à long terme en étudiant ses dossiers généralement sur un horizon de 30 ans, signe d’un véritable partenariat avec les exploitants.

La gestion des projets de (re)développement en immobilier de santé, les décisions et les actions prises par Cofinimmo ont un impact important sur la pérennité des actifs. D’abord, parce que Cofinimmo, en développant des immeubles sur-mesure, innovants et confortables, s’attache à répondre au mieux aux besoins évolutifs d’hébergement et de soins des personnes vulnérables ou dépendantes.

Ensuite, parce que Cofinimmo veille à l’insertion adéquate des immeubles dans le tissu urbain, en accordant une attention particulière à l’esthétique et à la mixité des quartiers. Enfin, parce que Cofinimmo favorise l’utilisation de techniques modernes et de matériaux durables pour réduire l’empreinte carbone des immeubles réalisés.

Lors de projets développés par les exploitants, l’influence de Cofinimmo est par contre moyenne. Elle se positionne alors plutôt comme un conseiller dans le domaine de la construction durable, à la recherche de solutions innovantes qui permettent d’améliorer progressivement le patrimoine à un rythme et dans des budgets acceptables pour les opérateurs.

L’impact de Cofinimmo en termes de développement durable dans la gestion quotidienne des actifs de santé est, elle, relativement faible. En effet, la plupart de ceux-ci sont gérés de façon quasi autonome par les opérateurs-locataires qui décident notamment du type de travaux de maintenance et d’entretien à effectuer. Cofinimmo s’efforce toutefois d’intégrer les données relatives aux consommations d’énergie et d’eau des immeubles dans le système de comptabilité énergétique afin d’y sensibiliser les exploitants. Les centres de consultations médicales sont, eux, sous contrôle opérationnel de Cofinimmo, ce qui permet une analyse et un suivi plus approfondis des consommations.

Dans la phase d’acquisition de ce secteur, un partenariat à long terme avec le locataire est primordial. Un réseau de distribution consiste en un grand volume d’actifs individuels de petite taille. De ce fait, il n’est pas nécessaire lors de cette phase de rassembler en détail les caractéristiques techniques des immeubles. Un échantillon d’immeubles est analysé et visité. L’influence de Cofinimmo sur leur pérennité lors de cette phase est donc relativement faible.

Tout au long de la durée du bail, l’arbitrage des actifs est par contre très important afin de garantir leur durabilité. L’impact de Cofinimmo dépend alors des clauses contractuelles. Cofinimmo s’attache à transformer des zones vides en espaces utiles, par exemple par la reconversion d’espaces libres en appartements, en mettant temporairement les étages non utilisés au-dessus des commerces à disposition en tant que logements.

Cofinimmo contribue aussi à la mise en valeur de certaines zones et à la revalorisation de la cohésion en ville. Enfin, elle favorise l’utilisation de techniques modernes et de matériaux durables pour réduire l’empreinte carbone des immeubles lors des travaux sur l’enveloppe extérieure des actifs. Une politique avancée est notamment mise en place concernant l’isolation des toitures lors de la rénovation de l’étanchéité. La gestion quotidienne des actifs n’est quant à elle, pas sous le contrôle opérationnel de Cofinimmo.

Dans la gestion quotidienne de son portefeuille de bureaux, Cofinimmo poursuit l’un de ses objectifs prioritaires qui consiste à adopter une démarche durable et environnementale. La stratégie de Cofinimmo en matière de développement durable a d’abord été influencée par les cadres réglementaires européens et nationaux, voire régionaux. Dans un souhait d’anticipation, Cofinimmo a été plus loin et a fait preuve d’agilité en intégrant de nouvelles exigences rendant l’adaptation à ces réglementations plus aisée.

Lors d’une acquisition notamment, l’influence de Cofinimmo peut être déterminante. Elle évalue en effet la nécessité de redéveloppement d’un projet pour maintenir, à long terme, l’immeuble à niveau. Lors de la sélection des dossiers, elle prend en compte la localisation et surtout l’accessibilité du site en transports durables.

Naturellement, Cofinimmo adopte une approche de cycle de vie pour la gestion technique des bâtiments. Lorsqu’un immeuble de bureaux arrive en fin de vie, la construction est recyclée. Dans les localisations centrales de Bruxelles, où la demande de bureaux est forte, l’immeuble est rénové en profondeur. Pour les sites plus décentrés, une étude est faite sur la possible reconversion du bâtiment. Cofinimmo s’attache ainsi à répondre au mieux aux besoins évolutifs des utilisateurs de bureaux en termes de flexibilité, de mobilité et de diversité des espaces de vie au travail.

Par ailleurs, Cofinimmo accorde une attention particulière à transformer le paysage urbain de façon responsable en misant sur l’esthétisme et la mixité des quartiers. Cofinimmo favorise aussi l’utilisation de techniques modernes et de matériaux durables pour réduire l’empreinte carbone des immeubles développés, tout en s’efforçant également de réutiliser les déchets de chantiers.

La gestion quotidienne des immeubles de bureaux est aussi un vrai levier dans la stratégie de développement durable. Depuis 1999, l’activité de property management est internalisée et son influence est significative. La sensibilisation des locataires à leur consommation énergétique et la signature d’accords avec des fournisseurs d’énergie verte ont pour objectif de réduire l’empreinte carbone des immeubles. Un logiciel de gestion des données énergétiques reprend les chiffres de consommation (eau, gaz, électricité et déchets) de l’ensemble des espaces communs de bureaux sous contrôle opérationnel, ainsi que les consommations privatives fournies volontairement par les différents locataires. L’utilisation de cet outil permet d’identifier les sources possibles d’économies et de mesurer l’impact des investissements effectués. Par l’installation de compteurs énergétiques relevables à distance, l’ensemble du portefeuille de bureaux sous contrôle opérationnel est connecté en temps réel au logiciel de comptabilité énergétique.