24 / 236
Investeringscriteria
Gematigd risicoprofiel
De investeringsbeslissingen steunen op strenge evaluatiemodellen,
die opgebouwd zijn rond precieze financiële criteria. Voor verwer-
vingen van gebouwen waarvan de investeringswaarde binnen het
portefeuillegemiddelde ligt en waaraan geen specifieke financiering is
gekoppeld, is het beslissingscriterium als volgt:
VASTGOEDSTRATEGIE
1
1
Het investeringsbeleid voor dit jaar is tevens van toepassing voor de komende jaren.
[Cashflow op lange termijn
+ restwaarde]
geactualiseerd met de gewogen
gemiddelde kost van [eigen
vermogen + schulden]
Vergeleken met de
verwervingsprijs, kosten
inbegrepen
Behoudens het geval dat Cofinimmo niet de definitieve eigenaar van
het gebouw is of het op het einde van het huurcontract gratis of voor
een vast bedrag aan een derde overdraagt (zoals bijvoorbeeld in de
meeste Publiek-Private Samenwerkingen), maakt de vennootschap
een behoedzame schatting van de restwaarde.
Voor grootschalige operaties (voor bedragen die meer dan 7 % van
de waarde van het patrimonium uitmaken) of operaties waaraan een
specifieke financieringsstructuur is gekoppeld, bestudeert de ven-
nootschap bovendien de gemiddelde waardecreatie op vijf jaar van de
volgende elementen:
•
netto courant resultaat per aandeel;
•
geherwaardeerde Netto-Actief Waarde per aandeel.
Differentiatie
De differentiatiestrategie van de Groep biedt de beleggers toegang tot
een portefeuille van specifieke en niet-traditionele activa die niet indivi-
dueel kan worden samengesteld. Dankzij haar gediversifieerde patri-
monium biedt Cofinimmo naast zorgvastgoedactiva in vier Europese
landen eveneens ‘sale & lease back’-transacties en specifiek vastgoed
voor exclusief overheidsgebruik aan.
Bouwkundige en milieukwaliteit
Naast de gebruikelijke due diligence-analyses wordt voor elk bestudeerd
gebouw ook een rating gemaakt op basis van verschillende factoren:
•
de intrinsieke eigenschappen (voor kantoorgebouwen: de grootte en
de opdeelbaarheid van de plateaus, de parkingratio, de vrije hoogte
onder het plafond, het daglicht enz.; voor de gebouwen die dienen
als zorginstelling: de diepte van de plateaus en de verticale circulatie
die een voorwaarde vormen voor de latere herbestemming naar
residentieel vastgoed);
•
de energieprestatie;
•
de ligging (bereikbaarheid met de auto of het openbaar vervoer,
huuractiviteit van de deelmarkt, lokale taksen enz.);
•
de omgeving (aanwezigheid van winkels, hotels, aangenaam uitzicht,
…).
“ELK GEBOUW WORDT
ONDERWORPEN
AAN EEN RATING
VAN ZIJN INTRINSIEKE
KWALITEITEN, ZIJN
ENERGIEPRESTATIE
EN ZIJN OMGEVING.”
Geografische aanwezigheid
Tot 2006 was Cofinimmo uitsluitend actief in België. In 2007 heeft de
vennootschap zich vervolgens gevestigd in Nederland (deel van de
Pubstone portefeuille) en in 2008 in Frankrijk (zorgvastgoed). In beide
gevallen gebeurde dit via lange termijnpartnerschappen met huur-
ders-uitbaters. In 2011 en 2012 verstevigde de Groep haar aanwezig-
heid in Frankrijk en Nederland met de verwerving van een portefeuille
met MAAF verzekeringskantoren en ziekenhuizen voor acute zorg.
Sinds 2014 is de Groep actief in Duitsland in het segment van het
zorgvastgoed.
Vanuit haar strategie geeft Cofinimmo er de voorkeur aan zich te
vestigen in buurlanden van België met een vestigingstempo dat
toelaat een gedegen kennis op te doen van de gekozen buitenlandse
vastgoedmarkten.
20
Beheersverslag /
Strategie