9 / 220
\ 3
Vastgoedportefeuille
\ Risicofactoren
VASTGOEDPORTEFEUILLE
Het investeringsbeleid van de Groep komt tot uiting in een gediversifi-
eerd vastgoedpatrimonium en een beperkte ontwikkelingsactiviteit voor
eigen rekening (i.e. de bouw van nieuwe gebouwen of de volledige reno-
vatie van bestaande gebouwen). Af en toe verbouwt de vennootschap
kantoorgebouwen waarvan de exploitatie afloopt tot appartementen die ze
dan verkoopt. Het beheer van de gebouwen in exploitatie wordt door een
intern en proactief team verzorgd. De activadiversificatie beoogt een sprei-
ding van de marktrisico’s.
BESCHRIJVING VAN HET RISISCO
MODELIJKE INVLOED
TEMPERENDE FACTOREN EN MAATREGELEN
Ongeschikte investerings-
of ontwikkelingskeuze
1. Wijziging van inkomstenpotentieel van de Groep.
2. Niet op de marktvraag afgestemd en bijgevolg
huurleegstand.
3. Verwachte rendementen worden niet gehaald.
Strategische en risicoanalyse evenals technische,
administratieve, juridische, boekhoudkundige en fiscale due
diligence vóór elke aankoop. (1,2,3)
Interne en externe waardeschattingen (onafhankelijke expertise)
voor elk te kopen of te verkopen vastgoed. (1,2,3)
Commercialisering van ontwikkelingsprojecten vóór de aankoop.
(1,2,3)
Te uitgebreid programma van
ontwikkelingen voor eigen rekening
Onzekerheid over toekomstige inkomsten.
Activiteit beperkt tot maximum 10% van de reële waarde van de
portefeuille.
Falend beheer van de grote werken
1. Niet nakomen van het budget en de timing.
2. Hogere kosten en/of lagere inkomsten; negatieve
impact op de rentabiliteit van de projecten.
Intern gespecialiseerd Project Management team. (1,2)
Externe gespecialiseerde Project Managers die geselecteerd
worden voor grotere projecten. (1,2)
Negatieve variatie in de reële waarde
van de gebouwen
Negatieve invloed op het netto resultaat van de
waarde van het netto-actief en de schuldratio.
Op 31.12.2013 zou een waardevariatie van 1% een
impact van € 33,47 miljoen op het netto resultaat
en van € 1,90 op de intrinsieke waarde per aandeel
hebben gehad (in vergelijking met respectievelijk
€ 33,09 miljoen en € 2,07 op 31.12.2012).
Ze zou eveneens een impact van 0,44% (in
vergelijking met 0,51% in 2012) op de schuldratio
hebben gehad.
De waarde van het vastgoedpatrimonium wordt elk kwartaal
door onafhankelijke deskundigen bepaald, wat toelaat eventuele
corrigerende maatregelen door te voeren.
Duidelijk omschreven en voorzichtig schuldbeleid.
Investeringsbeleid gericht op kwaliteitsactiva die stabiele
inkomsten opleveren.
Portefeuille met meerdere soorten activa waarop verschillende
tegen elkaar opwegende waarderingstrends van toepassing zijn.
Belangrijkste actief vertegenwoordigt slechts 6,4% van de
portefeuille. (zie pagina 26 van dit Jaarlijks Financieel Verslag)
Negatieve variatie in de reële waarde
van vastgoed op de capaciteit van
de vennootschap om een dividend
uit te keren
Gedeeltelijk of volledig onvermogen om een
dividend uit te keren indien de gecumuleerde
variaties in de reële waarde de uitkeerbare reserves
overschrijden.
De vennootschap beschikt over belangrijke verdeelbare reserves.
In het verleden realiseerde de Groep bepaalde operaties
die het haar mogelijk maakten om de uitkering van haar
dividend te waarborgen: uitkering van dividenden door de
dochtervennootschappen aan de moedervennootschap en de
herboeking van reserves die overeenkomen met meerwaarden
die gerealiseerd werden bij fusies met de moedervennootschap.
1
.
Huurleegstand (niet bezetting) van
de gebouwen
1. Verlies van huurinkomsten.
2. Neerwaartse herziening van de huurprijzen en
toekenning van huurkortingen/incentives.
3. Hogere commerciële kosten om nieuwe huurders
aan te trekken, wat een weerslag heeft op de
resultaten.
4. Waardedaling van de gebouwen.
Op 31.12.2013 zou een waardevariatie van 1% een
impact van € 33,47 miljoen op het netto resultaat en
van € 1,90 op de intrinsieke de waarde per aandeel
hebben gehad (in vergelijking met respectievelijk
€ 33,09 miljoen en € 2,07 op 31.12.2012).
Ze zou eveneens een impact van 0,44% (in
vergelijking met 0,51% in 2012) op de schuldratio
hebben gehad.
(Pro)actief commercieel en vastgoedbeheer door interne
Property Management en verhuurteams. (1,3)
Lange gemiddelde looptijd van de huurcontracten (11,6 jaar)
waarvan max. 9% in eenzelfde jaar vervalt. (1,2,4)
Voorkeur voor langlopende huurcontracten:
de kantoorgebouwen zijn indien mogelijk verhuurd op
middellange, zelfs lange termijn; het zorgvastgoed op zeer lange
termijn (initiële looptijd van 27 jaar in België, 12 jaar in Frankrijk en
15 jaar in Nederland); de pubs voor een initiële looptijd van min.
23 jaar en de agentschappen voor financiële diensten (verhuurd
aan MAAF) voor een initiële looptijd van 9,7 jaar; de kantoren zijn
voor 91,24% bezet; het zorgvastgoed en de pubs zijn voor 99,27%
bezet; agentschappen voor 98,94%. (1,2,4)
Op 31.12.2013 bedroeg de totale bezettingsgraad
2
95,43%, in
vergelijking met 95,71% op 31.12.2012, hetzij een daling van 0,28%.
1
Ter herinnering: de overdracht van €214087000 die door de Buitengewone Algemene Vergadering van 29.03.2011 werd goedgekeurd, had enerzijds tot gevolg dat het uitkeerbare bedrag
met deze waarde werd verhoogd en dat het totale bedrag van de statutaire reserves en het overgedragen resultaat van Cofinimmo NV positief zijn en anderzijds dat het totaal van het
maatschappelijk kapitaal en de emissiepremies daalt.
2
De bezettingsgraad wordt berekend op basis van de contractuele huren en de potentiële huren van de leegstand.