19 / 220
\ 13
Strategie \
Beheersverslag
Strategie
De strategie van Cofinimmo in zorgvastgoed is gericht naar een risicosprei-
ding en bestaat uit een diversificatie per land, uitbater en zorgspecialiteit
(geriatrie, psychiatrie, revalidatie, acute zorgen) in combinatie met een
investeringsbeleid in te bouwen of recent gebouwde gebouwen.
De zorgvastgoedportefeuille omvat voor de woonzorgcentra, revalidatie-
centra en psychiatrische instellingen middelgrote gebouwen met een reeks
individuele kamers, kleine flats en gemeenschappelijke ruimten voor de
residenten. De klinieken voor acute zorgen in Nederland hebben eveneens
operatiezalen en ontwaakruimten.
De vastgoedinvesteringen van Cofinimmo in deze sector hebben een initieel
rendement dat dicht in de buurt ligt van dat van kantoren met een langer
lopende huurovereenkomst en lagere aankoopprijzen per vierkante meter.
Zij steunen overigens op een reële behoefte die omwille van de demografi-
sche evolutie groeit en vertegenwoordigen bijgevolg een belangrijk uitbrei-
dingspotentieel. Ze zijn zowel in België als in Frankrijk en Nederland streng
gereglementeerd op nationaal en regionaal niveau zodat de toegang tot de
sector en de inkomsten van de uitbaters verzekerd zijn.
Cofinimmo selecteert systematisch uitbaters met een bewezen ervaring,
een reputatie van een kwaliteit zorgverlening, een financieel solide positie,
een evenwichtig directieteam en realistische groeiambities. Behoudens uit-
zonderingen zijn de instellingen verhuurd aan groepen die elk talrijke sites
uitbaten. De huurcontracten worden afgesloten met, of gewaarborgd door
de moedervennootschap van de uitbatende groep.
Cofinimmo verwerft het vastgoedpatrimonium van uitbaters van zorgin-
stellingen. Op deze manier kunnen deze laatsten zich concentreren op hun
professionele hoofdactiviteit en de financiële middelen vrijmaken voor hun
expansie. Ze verhuurt de gebouwen onmiddellijk aan hen terug op lange
en zelfs zeer lange termijn (doorgaans 12 jaar in Frankrijk, 27 jaar in België,
15 jaar in Nederland).
Cofinimmo begeleidt deze uitbaters bij hun expansie door bestaande instel-
lingen te renoveren of nieuwe projecten te ontwikkelen. Deze projecten wor-
den beheerd door de interne Project en Business Managers die waken over
de goede uitvoering van de werken en aan de uitbaters aanbevelingen over-
maken om het duurzaamheidskarakter van de gebouwen te optimaliseren.
Zoals voor de kantoren, zal Cofinimmo geval per geval een arbitrage van de
activa overwegen om de samenstelling van dit zorgvastgoedpatrimonium
te optimaliseren.
Beheer
Dankzij hun lange looptijd leveren de ondertekende huurovereenkomsten,
allemaal jaarlijks geïndexeerd, een stabiele cashflow op lange termijn op.
Cofinimmo heeft in de meeste gevallen slechts één huurder/huurdebiteur
en één enkele huurovereenkomst en draagt geen enkel risico dat verband
houdt met de professionele uitbating van de instellingen. De huren zijn niet
gebonden aan hun bezettingsgraad door de residenten.
Overigens zijn nagenoeg alle huurovereenkomsten van het type “triple
net”. Dit betekent dat onder meer het onderhoud en de herstellingen van
de gebouwen volledig door de huurder worden gedragen, wat een lange
termijnaanwezigheid van de uitbater waarborgt.
Zie ook het hoofdstuk “Zorgvastgoed” van dit Jaarlijks Financieel Verslag.
ZORGVASTGOED
Diversificatie per land, uitbater en zorgspecialiteit.
Risicospreiding tussen de verschillende sociale zekerheidssystemen.
Lange termijnhuurovereenkomsten.
36,7%
Zevenbronnen - Walshoutem
MAAF agentschap – Frankrijk
Vorst 24 – Brussel
Brandweerkazerne –
Antwerpen