8 / 222
Klanten
De Groep beheert haar klantenbasis actief om huurleegstand en het huurdersverloop in de kantoorgebouwen tot een minimum te beperken.
Ze is niet betrokken bij het operationeel beheer van de vastgoedportefeuille van het zorgvastgoed, de cafés/restaurants en de
verzekeringsagentschappen.
Regelgeving
Cofinimmo heeft een bijzonder fiscaal stelsel (GVV in België, SIIC
in Frankrijk, FBI in Nederland) waardoor ze vrijgesteld is van de
vennootschapsbelasting in ruil voor de verplichting om 80%
1
(België), 95%
2
(Frankrijk) of 100% (Nederland) van haar winsten uit
te keren (zie bladzijden 206 en 207). Naast de verplichtingen gelinkt
aan het vennootschapsrecht dient de vennootschap eveneens de
wetgeving voor beursgenoteerde vennootschappen en instellingen
voor collectieve beleggingen na te leven. Anderzijds is ze onderwor-
pen aan de specifieke stedenbouwkundige en milieuregelgevingen.
BESCHRIJVING VAN HET
RISICO
MOGELIJKE INVLOED
TEMPERENDE FACTOREN EN MAATREGELEN
Verminderde solvabiliteit
/ faillissement van de
klanten.
1. Verlies van de
huurinkomsten.
2. Onverwachte
huurleegstand.
3. Commerciële kosten voor
herverhuringen.
4. Herverhuur aan een lagere
prijs/toekenning van
incentives en huurkortingen
(kantoren).
Belangrijkste huurders: Groep Korian 15,8%, AB InBev 14,1%, Armonea
9,8%, Regie der Gebouwen 5,6%. De twee belangrijkste huurders van
kantoorgebouwen behoren tot de openbare sector. (2)
Nieuwe klanten worden pas aanvaard na een kredietrisicoanalyse door een
extern ratingbureau. (2)
Doorgaans wordt aan huurders die niet tot de openbare sector behoren
een voorschot/bankwaarborg van zes maanden huur gevraagd. (1)
De huur is vooraf betaalbaar (maandelijks/driemaandelijks/jaarlijks) +
driemaandelijkse provisie ter dekking van de huurlasten en belastingen
ten laste van de Groep maar die contractueel aan de huurder worden
doorgerekend. (1)
De solvabiliteitsrisico’s van een individueel woonzorgcentrum worden over
de uitbatende Groep verdeeld. (2,3)
Krachtens hun exploitatievergunningen ontvangen de uitbaters van
zorgvastgoed zowel in België als in Frankrijk en Nederland een groot deel
van hun inkomsten rechtstreeks van sociale zekerheidsinstanties. (1,2,3)
Overwicht van de
belangrijkste huurders.
Belangrijke negatieve
weerslag op huurinkomsten in
geval van vertrek.
Gediversifieerde klantenbasis: Cofinimmo heeft in totaal 379 klanten,
waarvan de belangrijkste 15,8% vertegenwoordigt en de tweede
belangrijkste (met 10,2%) afkomstig is uit de openbare sector. Verschillende
huurders-uitbaters in het zorgvastgoed.
Niet-verlenging of
vroegtijdige verbreking van
huurcontracten.
1. Huurleegstand.
2. Hogere commerciële
kosten ten gevolge van de
huurleegstand.
3. Negatieve herziening van
de huur.
4. Toekenning van
huurkortingen en andere
incentives.
(Pro)actief commercieel en vastgoedbeheer. (1,2,3)
Permanente contacten van het interne commerciële team met de
vastgoedmakelaars. (1)
Alle huurcontracten voorzien een schadevergoeding bij vroegtijdig vertrek.
(2)
In bepaalde gevallen kunnen in de kantoorsector huurkortingen/incentives
worden toegekend die conform zijn met de marktomstandigheden en geen
negatieve weerslag hebben op de solvabiliteit van de Groep.
Zij worden berekend op basis van de looptijd van de huurovereenkomst, de
staat en de ligging van het gebouw.
1
De GVV’s communiceren een dividendbeleid dat overeenkomt met een bedrag per
aandeel. Dit bedrag per aandeel kan meer zijn dan of gelijk zijn aan 80% van de
netto opbrengst, zoals vereist door het Koninklijk Besluit van 13.07.2014.
2
De verplichting tot uitkering van 95% van de winsten afkomstig van de verhuring
van de vastgoedactiva vanaf 2014.
BESCHRIJVING VAN HET RISICO
MOGELIJKE INVLOED
TEMPERENDE FACTOREN EN MAATREGELEN
Niet naleven van het GVV-stelsel.
1. Verlies van de erkenning als GVV
en van het hieraan verbonden
transparante fiscale stelsel (vrijstelling
van vennootschapsbelasting voor
de GVV/belasting in hoofde van de
aandeelhouders).
2. Verplichte vervroegde terugbetaling
van bepaalde kredieten.
Professionalisme van de teams door toezicht
op de strikte naleving van de verplichtingen.
Niet naleven van het SIIC- of FBI-stelsel.
Verlies van het stelsel van fiscale
transparantie.
Professionalisme van de teams door toezicht
op de strikte naleving van de verplichtingen.
Ongunstige wijziging van het GVV-, SIIC- of
FBI-stelsel.
Daling van de resultaten of van de
waarde van het netto-actief.
Regelmatige contacten met de openbare
instanties. Aansluiting bij verenigingen en
verbonden die de sector vertegenwoordigen.
RISICOFACTOREN
4