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\\ COFINIMMO \\
STRATÉGIE IMMOBILIÈRE EN ACTION
LE MARCHÉ LOCATIF
DES BUREAUX
À BRUXELLES
DEMANDE
La demande locative sur le marché des
bureaux bruxellois a atteint 397 000 m²
en 2017. Bien qu’elle soit en baisse
par rapport à l’année précédente
(454 000 m²), elle est très proche de la
performance moyenne de la dernière
décennie (400 000 m²).
Les transactions avec les autorités
publiques (belges et européennes) à elles
seules ont représenté plus de 40 % du
‘take-up’
. Parmi les locations les plus
importantes de l’année 2017 figurent celle
de la STIB dans l’immeuble Belgolaise
(12 000 m²), celle de la Représentation
Permanente de la Roumanie auprès de
l’Union Européenne dans l’immeuble Da
Vinci dans le quartier Léopold (7 635 m²),
celle de la Région Bruxelles-Capitale
dans l’immeuble Poincaré dans la zone
Bruxelles Décentralisé (8 000 m²) et la
pré-location par CEFIC dans l’immeuble
en construction Belliard 40 (7 000 m²) de
Cofinimmo dans le quartier Léopold.
OFFRE
Au cours de l’exercice 2017, seuls
18 000 m² de nouvelles constructions de
type spéculatif ont été livrés sur le marché
bruxellois. Actuellement, 470 000 m²
de bureaux sont en construction, dont
160 000 m² sur une base spéculative.
Les projets de développement les plus
importants sont le Manhattan Center et
la Gare Maritime dans le quartier Nord,
le Spectrum dans le quartier Léopold
et le PassPort dans la zone Bruxelles
Périphérie. Cofinimmo livrera 18 700 m²
de bureaux (dont 60 % déjà préloués
en 2017) dans l’immeuble Belliard 40
(quartier Léopold) fin février 2018 et
redéveloppera également le Quartz
(anciennement Arts 19H), un immeuble
de bureaux de 8 600 m² situé dans le
quartier Léopold, dont la livraison est
prévue fin 2019.
VACANCE
Fin 2017, le marché des bureaux bruxellois
comptait un vide locatif moyen de 8,7 %.
Cette légère baisse par rapport à l’année
précédente (9,2 %) s’explique par la faible
quantité de nouveaux immeubles mis
sur le marché sur une base spéculative,
d’une part, et par la conversion croissante
d’immeubles de bureaux en usages
alternatifs dans les quartiers Louise et
Bruxelles Décentralisé, d'autre part.
L’explosion d’espaces flex et de co-
working dans les immeubles de bureaux
à Bruxelles, en ligne avec les tendances
dans les autres villes européennes, réduit
également le vide locatif.
Le marché des bureaux bruxellois est
encore toujours caractérisé par une
dynamique diversifiée. Le taux de
vacance dans les quartiers Louise et
Bruxelles Nord, qui s’élevait en 2016
à respectivement 12 % et 8 %, s’est
amélioré et s’approche peu à peu de
celui des quartiers Centre et Léopold
(respectivement 6,2 % et 5,4 %), alors
que le taux de vacance de la zone de
l’aéroport et de la périphérie de Bruxelles
reste inchangé (15 % à 20 %).
LE MARCHÉ
BRUXELLOIS
DES BUREAUX À
L’INVESTISSEMENT
En 2017, 1,4 milliard EUR ont été investis
dans le segment des bureaux à Bruxelles,
un niveau comparable à celui des années
précédentes. Les transactions les plus
importantes ont porté sur les immeubles
Zuiderpoort, Engie Towers, Brederode et
Meeus 8, ainsi que le Corporate Village et
le Nerviens 85.
Les cash flows sécurisés à long terme et
les prix moins élevés du marché bruxellois,
en comparaison à ceux de Londres, Paris
ou Francfort, ont attiré des investisseurs du
monde entier. Bien que les investisseurs
belges représentaient encore 36 % du
volume total investi, le marché était
dominé en 2017 par les investisseurs
étrangers, notamment asiatiques (32 %),
américains et australiens.
Les rendements ‘prime’ pour les bureaux
à Bruxelles ont continué à baisser : fin
2017, ils s’élevaient à 4,40 % dans le
quartier CBD et à 3,65 % pour des actifs
loués à long terme.
"LE NIVEAU DE VACANCE DANS
LES IMMEUBLES DE GRADE A
EST PARTICULIÈREMENT FAIBLE
À BRUXELLES. C’EST DANS CE
CONTEXTE QUE NOUS AVONS
DÉCIDÉ DE LANCER SUR UNE BASE
SPÉCULATIVE LES PROJETS DE
DÉMOLITION/RECONSTRUCTION DE
DEUX DE NOS IMMEUBLES SITUÉS
DANS LE QUARTIER LÉOPOLD DE
BRUXELLES : LE BELLIARD 40 ET LE
QUARTZ (ANCIENNEMENT ARTS 19H).
DANS LE CAS DU BELLIARD 40, LE
PROJET LE PLUS AVANCÉ DES DEUX,
60 % DES SURFACES DE BUREAUX
ONT ÉTÉ PRÉLOUÉS AVANT LA
LIVRAISON DES TRAVAUX."
DIRK HUYSMANS, HEAD OF OFFICES