8 / 236
RISICOFACTOREN
BESCHRIJVING VAN HET RISICO MOGELIJKE INVLOED
TEMPERENDE FACTOREN EN MAATREGELEN
Huurleegstand (niet-bezetting)
van de gebouwen
1. Verlies aan huurinkomsten.
2. Neerwaarts herziene huurprijzen
en toekenning van huurkortingen/
incentives.
3. Hogere commerciële kosten om nieuwe
huurders aan te trekken, die wegen op
de resultaten.
4. Waardevermindering van de gebouwen.
Op 31.12.2015 zou een waardevariatie van
1 % een invloed van 31,34 miljoen EUR
hebben gehad op het netto resultaat en
van om en bij de 1,57 EUR op de intrinsieke
waarde per aandeel (vergeleken met
respectievelijk 31,99 miljoen EUR en
1,78 EUR op 31.12.2014).
Ze zou eveneens een invloed op de
schuldratio hebben gehad van om en
bij de 0,35 % (vergeleken met 0,44 % op
31.12.2014).
(Pro)actief commercieel en vastgoedbeheer door interne teams die
instaan voor verhuur en Property Management. (1,3)
Lange gemiddelde looptijd van de huurovereenkomsten (10,5 jaar) met
maximaal 15 % die vervalt in eenzelfde jaar. (1, 2,4)
Voorkeur voor langlopende huurovereenkomsten: de kantoorgebouwen
worden, indien mogelijk, verhuurd op middellange of lange termijn;
het zorgvastgoed op zeer lange termijn (initiële looptijd van 27 jaar in
België, 12 jaar in Frankrijk, 15 jaar in Nederland, 25 jaar in Duitsland); de
cafés/restaurants voor een initiële looptijd van minimaal 23 jaar en de
agentschappen voor financiële diensten (verhuurd aan MAAF) voor
een initiële looptijd van 9,7 jaar; de bezettingsgraad van de kantoren
bedraagt 89,7 %; die van het zorgvastgoed en van het vastgoed van
distributienetten bedragen respectievelijk 99,2 % en 98,0 %. (1, 2,4)
Op 31.12.2015 bedroeg de globale bezettingsgraad
1
94,9 % vergeleken met
95,2 % in 2014, wat een daling betekent van 0,3 %.
Op 31.12.2015 bedroeg de kostprijs voor gebouwen die onbezet zijn
3,45 miljoen EUR.
Onderhoudskosten
Daling van de resultaten.
Bijna alle huurovereenkomsten in het zorgvastgoed zijn 'triple netto'; voor
de cafés/restaurants en agentschappen zijn de onderhoudsverplichtingen
beperkt. Voor de kantoren wordt streng periodiek onderhoud toegepast.
Slijtage en verslechtering van de
gebouwen
Bouwkundige, technische of ecologische
veroudering, waardoor de gebouwen
commercieel minder aantrekkelijk worden.
Beleid van systematische vervanging van de uitrusting op lange termijn.
Regelmatige renovatie van de gebouwen zodat ze aantrekkelijk blijven.
Verkoop van gebouwen als de geboden prijs hoger is dan de geschatte
waarde na aftrek van de geanticipeerde renovatiekosten.
Vernieling van de gebouwen
Onderbroken activiteit en bijgevolg verlies
van de huurder en minder huurinkomsten.
Portefeuille verzekerd voor een totale heropbouwwaarde van
1,64 miljard EUR
2
(i.e. vs. reële waarde, grond inbegrepen, van
1,41 miljard EUR voor dezelfde activa). Dekking tegen huurleegstand als
gevolg van rampen. Verzekering van de burgerlijke aansprakelijkheid van
de eigenaar of van de bouwheer.
1
De bezettingsgraad wordt berekend op basis van de contractuele huren en de potentiële huren van de leegstand.
2
Deze verzekeringen dekken 44,9 % van de portefeuille (100 % indien rekening wordt gehouden met de verzekeringen afgesloten door de gebruikers). De verzekeringen die tijdens de
werven worden afgesloten en diegene die contractueel ten laste zijn van de huurders (voor het zorgvastgoed in België, Frankrijk en Nederland, voor het vastgoed van distributienetten
en bepaalde kantoorgebouwen) zijn bij dit bedrag niet inbegrepen. De overeenstemmende verkeringspremie bedraagt 669007 EUR.
4