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\\ COFINIMMO \\
STRATÉGIE IMMOBILIÈRE EN ACTION
Contraintes budgétaires :
recherches de solutions moins
coûteuses pour la société
Parallèlement, les dépenses dans le
secteur de la santé représentent une
part croissante du PIB : en Belgique, en
France, aux Pays-Bas et en Allemagne,
cette part se situe entre 10 % et 12 % selon
le pays. Dans un contexte de restrictions
budgétaires, les acteurs privés sont de plus
en plus souvent amenés à prendre le relais
du secteur public. On observe par ailleurs
une tendance à rediriger les patients de
longue durée ou les cas moins complexes
vers des établissements moins techniques
et moins coûteux. Ainsi, le segment des
ZBC , ou cliniques privées de taille
moyenne spécialisées dans des disciplines
médicales peu complexes (dermatologie,
ophtalmologie, orthopédie, etc.), est en
plein essor aux Pays-Bas.
Professionnalisation des opérateurs
Il existe trois types d’opérateurs dans le
secteur de la santé : les opérateurs publics,
les opérateurs du secteur non marchand
et les opérateurs privés. La répartition des
parts de marché entre ces différents types
d’acteurs varie d’un pays à l’autre. Dans
le segment des maisons de repos et de
soins, la Belgique offre la situation la plus
équilibrée : chaque type d’exploitant y
représente un tiers du marché. À l’inverse,
aux Pays-Bas, le secteur non marchand
occupe une position de quasi-monopole.
L’Allemagne et la France présentent des
situations intermédiaires.
Dans le secteur privé, on constate
une fragmentation importante, de
nombreux acteurs exploitant un seul
établissement. En Belgique et en
France, et plus récemment aussi en
Allemagne, on observe toutefois une
tendance à la consolidation. L’exemple
le plus emblématique concerne la
fusion en 2014 de Korian et Medica, deux
opérateurs français, suivie d’acquisitions
à l’étranger, ce qui a donné naissance à
un ensemble qui exploite plus de 72 000
lits répartis sur 715 sites dans quatre pays.
La consolidation assure notamment aux
exploitants une meilleure répartition
des risques, un accès plus aisé au
financement, une relation plus fréquente
avec les autorités publiques et certaines
économies d’échelle.
ENVIRONNEMENT
LÉGAL FAVORABLE
Comme le secteur public intervient
dans le financement des soins de santé,
ce marché est fortement règlementé.
C’est notamment le cas du marché des
maisons de repos et de soins. En Belgique
et en France, par exemple, l’ouverture
ou l’extension d’une maison de repos et
de soins nécessite l’obtention préalable
d’une autorisation en vue d’opérer un
certain nombre de lits. Cette autorisation
est délivrée par les autorités publiques.
Comme ces dernières financent jusqu’à
50 % des frais d’hébergement et de soins,
le nombre d’autorisations octroyées par
zone géographique est limité, compte
tenu des besoins dans chaque zone
et du budget disponible. Si, dans un
contexte de restrictions budgétaires,
ceci limite le potentiel de croissance de
certains acteurs, cette restriction constitue
également une barrière à l’entrée et donc
une protection pour les opérateurs déjà
actifs sur le marché.
BAUX À LONG
TERME AVEC LES
EXPLOITANTS
Une des caractéristiques principales du
marché immobilier de santé, et un de ces
principaux attraits pour les investisseurs,
est la longue durée des baux conclus
avec les opérateurs. En France, la durée
initiale des baux s’élève en général à
12 ans, aux Pays-Bas à 15 ou 20 ans, en
Allemagne à 25 ans et en Belgique à 27
ans. Les loyers sont fixes (c. à d. qu’ils ne
dépendent pas du taux d’occupation de
l’établissement), et indexés. La plupart du
temps, l’indexation est annuelle et se base
sur l’indice des prix à la consommation.
Toutefois, en Allemagne, il arrive que
l’indexation ne se fasse qu’à partir d’un
certain seuil d’évolution de l’indice et/ou
selon un pourcentage de celui-ci.
"NOUS INVESTISSONS DANS
DES ACTIFS DE SANTÉ DANS
QUATRE PAYS, QUI SE TROUVENT
À DES STADES DE MATURITÉ
DIFFÉRENTS. EN BELGIQUE, EN
FRANCE, ET, DANS UNE MOINDRE
MESURE, EN ALLEMAGNE,
ACTEURS IMMOBILIERS,
COMPAGNIES D’ASSURANCES
ET FONDS D’INVESTISSEMENTS
SE PARTAGENT LE MARCHÉ. AUX
PAYS-BAS, NOUS RENCONTRONS
MOINS DE CONCURRENCE, ET
LES TYPES D’ÉTABLISSEMENTS
DANS LESQUELS NOUS POUVONS
INVESTIR SONT PLUS VARIÉS."
SÉBASTIEN BERDEN,
HEAD OF HEALTHCARE