Régimes

Cofinimmo a opté pour le statut de société immobilière réglementée publique (SIR). Auparavant, la société bénéficiait du statut Sicafi. A compter du 05.11.2014, elle bénéficie du statut SIR. Ce régime est régi actuellement par la Loi du 12.05.2014 et l’Arrêté Royal du 13.07.2014.

Les sociétés qui demandent leur agrément comme SIR publique ou institutionnelle ou qui fusionnent avec une SIR sont soumises à un impôt (exit tax), assimilé à un impôt de liquidation, sur les plus-values latentes nettes et sur les réserves immunisées au taux de 16,5%, majoré de 3% de cotisation complémentaire de crise, soit au total 16,995%.

Une alternative à l'investissement immobilier direct

± 1% de coûts de transaction contre 12,5% lors d’un investissement immobilier direct
Risque faible et dividende élevé
Meilleure liquidité, transactions plus aisées, frais de gestion plus bas que lors d’un investissement immobilier direct
Faible corrélation entre le marché de l’immobilier et le marché des actions
Portefeuille immobilier diversifié et spécialisé

Caractéristiques principales du régime SIR

Société à capital fixe et à nombre fixe de parts
Cotation boursière
Activité limitée aux placements immobiliers ; accessoirement, les SIR peuvent placer leurs actifs en valeurs mobilières
Maximum 20% du bilan consolidé investi dans un seul immeuble
Possibilité pour les filiales de droit belge de la SIR publique d’obtenir un agrément comme SIR institutionnelle
Endettement consolidé limité à 65% de l’actif en valeur de marché ; le montant des hypothèques ou autres sûretés ne peut dépasser 50% de la juste valeur globale des biens immobiliers et aucune hypothèque ou sûreté ne peut porter sur plus de 75% de la valeur du bien qui en est grevé
Règles très strictes en matière de conflits d’intérêts
Evaluation régulière du patrimoine par des experts évaluateurs indépendants
Comptabilisation des immeubles à leur juste valeur
Exemption d’amortissements
Résultats (revenus locatifs et plus-values de réalisation, diminués des dépenses d’exploitation et des charges financières) exonérés d’impôt
Au moins 80% de la somme du résultat corrigé et des plus values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l’obligation de distribution doit obligatoirement être distribué ; la diminution de l’endettement au cours de l’exercice peut toutefois être soustraite du montant à distribuer
Précompte mobilier de 30% pour les personnes physiques résidant en Belgique.

Cofinimmo SA détient un statut de SIR publique.
Les sociétés suivantes détiennent le statut de SIR institutionnelle:

FPR Leuze SA
Prime BEL Rue de la Loi - T SA
Pubstone SA
Pubstone Groupe SA
Rheastone SA

Cofinimmo obtint le statut de SIIC le 04.08.2008. Ce régime fiscal permet aux entreprises de bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur le revenu des sociétés sous certaines conditions. Les profits générés par location des actifs immobiliers, ainsi que ceux issus de gains sur la vente de ces actifs sont exonérés d’impôt, à condition que les entreprises adoptent les distributions suivantes:

85% des bénéfices provenant de la location
50% des plus-values
100% des distributions de bénéfices reçus de filiales SIIC

Caractéristiques principales du régime SIIC

Exonération totale d’impôt sur les bénéfices générés par l’activité principale de la SIIC

Sont totalement exonérés d’impôt sur le revenus des sociétés:

Bénéfices générés par la location d’immeubles
Les plus-values de cession d’immeubles
Les plus-values de cession de participations dans des filiales immobilières fiscalement transparentes ayant le même objet social principale de la SIIC
Dividendes reçus des filiales éligibles

Ces profits sont connus comme les profits SIIC.
Cette exonération d’impôt s’applique aux revenus provenant de biens immobiliers ("immeubles"), aux bénéfices générés par la sous-location d’immeubles détenus par des baux financiers et aux plus-values de cession de contrats de location-financement immobiliers.
Les sociétés candidates pour le régime SIIC ou qui fusionnent avec une SIIC, sont soumises à une taxe de sortie, traitée de la même manière qu’un impôt de liquidation et prélevée à un taux de 19 % sur les bénéfices non réalisés et les réserves immunisées.

Imposition des activités auxiliaires

Les bénéfices générés par des activités auxiliaires ou par des dividendes reçus d’une filiale qui n’a pas opté pour le régime fiscal (i.e. non SIIC), sont tenus de payer l’impôt français sur le revenue des sociétés au taux normal (33,33%).

Fusions SIIC et reorganisations

Les SIICs bénéficient d’un régime fiscal spécifique permettant des réorganisations telles que des fusions ou scissions sans que les SIICs en subissent des conséquences fiscales néfastes. Ce régime fiscal neutre impose la société absorbante à entreprendre certains engagements de distribution, auparavant détenues par l’entité absorbée. Elle sera également tenue de distribuer au moins
50% des boni de fusion et 85% de la plus-value résultant de l’apport des actifs immobiliers.

Situation fiscal des actionnaires de la SIIC

Régime fiscal général pour particuliers

Les résidents français sont soumis à l’impôt sur les dividendes reçus de SIICs en vertu des règles générales de l’impôt sur le revenu des particuliers. Par conséquent, les résidents français bénéficient d’un abattement de 40% sur les dividendes reçus des SIICs.
Ils bénéficient également d’une réduction d’impôt limitée (plafonné à 230 EUR pour les couples maries et 115 EUR pour les personnes seules) et d’une réduction d’impôt de 50% (plafonnée à 1.525 EUR pour les personnes seules et 3.050 EUR pour les couples mariés). Les résidents fraçais peuvent toutefois choisir d’être imposes à la source au taux de 18%. Dans ce cas, il ne bénéficient pas de la réduction d’impôt de 50%. Quelle que soit l’option choisie, ils sont soumis aux cotisations sociales (11%) sur les dividendes reçus. En outre, les actions d’une SIIC sont admissible aux plan épargne en actions. Ceux-ci permettent une exonération totale de l’impôt personnel si certaines conditions sont remplies. Ce résumé contient les cas les plus courants. Chaque situation doit être vérifiée individuellement.

Actionnaires corporate

Les dividendes sur les bénéfices exonérés ne bénéficient pas du régime fiscal des sociétés mère/filiales.

Les sociétés suivantes ont opté pour le statut de SIIC:

Cofinimmo Succursale SA
Cofinimmo Investissements et Services SA
Cofinimur I SA
Cofinea I SAS
SARL Hypocrate de la Salette
SCI Beaulieu

Cofinimmo obtint le statut Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) le 01.07.2011. Ce régime fiscal permet aux entreprises de bénéficier d’une exonération totale de l’impôt sur le revenu des sociétés sous certaines conditions.

Caractéristiques principales du régime FBI

Seules des sociétés anonymes, des sociétés privées à responsabilité limitée et des fonds communs de placement peuvent être désignés comme FBI (fiscale beleggings-instelling ou organisme de placement fiscal).
L’objet statutaire et activités effectives d’un FBI ne visent uniquement l’investissement d’actifs.
Les investissements en biens immobilier peuvent être finances par des capitaux externe à concurrence de maximum 60% de la valeur comptable des biens immobiliers.
Tous les autres investissements peuvent être finances par des capitaux externes à concurrence de maximum 20% de la valeur comptable de ces investissements.
Au moins 75% des actions ou parts bénéficiaires dans un FBI non coté doivent être détenues par des personnes physiques, des organismes non assujettis à l’impôt et/ou des sociétés d’investissement cotées en bourse.
Les actions ou parts bénéficiaires dans un FBI non coté ne peuvent pas être détenues directement ou indirectement pour 5% ou plus par des personnes physiques.
Les actions ou parts bénéficiaires dans un FBI non coté ne peuvent pas, par l’entremise d’une société ou d’un fonds établi en dehors des Pays-Bas, être détenues à hauteur de 25% ou plus par des organismes établis aux Pays-Bas.
Les bénéfices du FBI sont soumis au taux d’impôt sur les sociétés de 0%.
La part du bénéfice du FBI susceptible de distribution doit être verse aux actionnaires et autres bénéficiaires dans les huit mois qui suivent la clôture de chaque exercice.

La société Superstone NV a opté pour le régime FBI.

Cofinimmo a constitué des Fonds d’Investissement Immobiliers Spécialisés (« FIIS ») régis par l’Arrêté Royal du 09.11.2016 relatif aux fonds d'investissement immobiliers spécialisés (Moniteur Belge du 18.11.2016). Ce régime fiscal permet l’investissement immobilier dans un véhicule de fonds souple et efficace.

CARACTERISTIQUES PRINCIPALES DU FIIS

Régime réglementaire léger sans approbation ni supervision directe du FSMA, si certains critères sont respectés. Seul l’enregistrement sur une liste détenue par le ministère belge des Finances est requis.
Le FIIS peut être intégré par un seul investisseur éligible et être exempté de la Loi AIFM (Loi du 19.04.2014 relative aux fonds d’investissement alternatifs et à leurs gestionnaires), si certains critères sont respectés.
Les droits de participation au FIIS sont uniquement disponibles pour les ‘investisseurs qualifiés’ en conformité avec la Loi AIFM.
Le FIIS est soumis à un volume d’investissement minimum d’au moins 10.000.000 EUR à la fin du deuxième exercice financier suivant son enregistrement sur la liste FIIS.
Le FIIS est un fonds fermé avec un capital fixe et il ne peut pas être coté en bourse.
Le FIIS investit dans l’immobilier, défini au sens large, mais sans exigences de diversification obligatoire ou (l’utilisation de) limites de levier.
Les comptes FIIS sont obligatoires selon les IFRS (à l’exclusion des GAAP belges).
Le FIIS est soumis à une obligation de distribution annuelle de 80% de ses résultats.
La durée d’un FIIS est limitée à 10 ans avec la possibilité de prolonger cette période par des périodes consécutives de 5 ans maximum chacune.

Les sociétés suivantes sont inscrites sur la liste des Fonds d’Investissement Immobiliers Spécialisés établie en application de l’Article 3, §2, de l’Arrêté Royal du 09.11.2016 relatifs aux fonds d’investissement spécialisés :

STERN FIIS SA
STERN FIIS II SA
STERN FIIS III SA
STERN FIIS IV SA
GESTONE SA
GESTONE II SA
GESTONE III SA
TRIAS BEL SOUVERAIN T SA