Fiscale stelsels

Sinds 05.11.2014 geniet Cofinimmo het REIT-statuut. 'REIT' of 'Belgan REIT' verwijst naar 'Gereglementeerde Vastgoedvennootschap' (GVV). Dit stelsel wordt geregeld door de Wet van 12.05.2014 en het KB van 13.07.2014. Voordien genoot zij het fiscale stelsel van 'Vastgoedbevak'.

De vennootschappen die hun erkenning als REIT aanvragen of die fuseren met een REIT, zijn onderworpen aan een exit taks, evenwaardig met de liquidatietaks, op de netto niet-gerealiseerde meerwaarden en op de belastingsvrije reserves, tegen een ratio van 16,5%. Dit percentage werd verhoogd met een aanvullende crisisbijdrage van 3%, wat betekent dat de totale fiscale heffing 16,995% bedraagt.

Een alternatief voor directe vastgoedbelegging

± 1% transactiekosten tegenover 12,5% bij directe belegging in vastgoed
Laag risico en hoog dividendrendement
Betere liquiditeit, gemakkelijkere transacties en lagere beheerskosten dan directe belegging in vastgoed
Lage correlatie tussen de vastgoedmarkt en gewone aandelen
Gediversifieerde en gespecialiseerde vastgoedportefeuille

Belangrijkste kenmerken van een REIT

Vennootschap met vast kapitaal en vast aantal rechten van deelneming (closed-end)
Beursgenoteerd
Activiteit beperkt tot vastgoedbeleggingen - bijkomstig kan de REIT haar activa plaatsen in beursgenoteerde effecten
Maximaal 20% van het geconsolideerde balanstotaal belegd in een enkel gebouw
Mogelijkheid tot erkenning als institutionele REIT voor de Belgische dochtervennootschappen van de openbare REIT
Geconsolideerde schuldenlast beperkt tot 65% van de marktwaarde der activa; Hypotheken en andere zekerheden zijn beperkt tot 50% van de totale activa en 75% van het bezwaard goed
Zeer strenge regels inzake belangenconflicten
Regelmatige waardering van het patrimonium door onafhankelijke waaarderingsdeskundigen
Boeking van de onroerende goederen tegen hun reële waarde
Vrijstelling van afschrijvingen
Resultaten (huurinkomsten en verkoopsmeerwaarden, verminderd met bedrijfsuitgaven en financiële kosten) vrijgesteld van belasting
Minstens 80% van de som van het gecorrigeerd resultaat en de netto meerwaarden op de verkoop van onroerende goederen die niet vrijgesteld zijn van de verplichte uitkering, moet worden uitgekeerd; de vermindering van de schuld tijdens het boekjaar mag echter worden afgetrokken van het uit te keren bedrag
Roerende voorheffing van 30% voor natuurlijke personen verblijvend in België.

Cofinimmo geniet het statuut van openbare GVV.
De volgende vennootschappen genieten het statuut van institutionele GVV:

FPR Leuze NV
Prime BEL Rue de la Loi - T NV
Pubstone NV
Pubstone Group NV
Rheastone NV

Cofinimmo werd erkend als SIIC op 04.08.2008. Dankzij dit fiscaal stelsel kunnen vennootschappen onder bepaalde voorwaarden volledige vrijstelling van vennootschapsbelasting genieten. De vennootschap wordt vrijgesteld van belasting op winsten gegenereerd door verhuur van gebouwen en door gerealiseerde meerwaarden op de verkoop van gebouwen mits verplichte uitkering van:

85% van de winst afkomstig uit de huurinkomsten
50% van de meerwaarden
100% van de winsten afkomstig van dochtervennootschappen met SIIC-stelsel

Belangrijkste kenmerken van een SIIC

Volledige vrijstelling voor winsten afkomstig van de hoofdactiviteit van de SIIC

Zijn volledig vrijgesteld van vennootschapsbelasting:

Winsten afkomstig uit de verhuur van gebouwen
Meerwaarden gerealiseerd op verkoop van gebouwen
Meerwaarden gerealiseerd op de verkoop van belangen in fiscaal transparante vastgoed dochterondernemingen met hetzelfde maatschappelijk doel als de SIIC
Dividenden ontvangen van in aanmerking komende dochtervennootschappen

Deze winsten zijn bekend als SIIC winsten.
Deze vrijstelling van belasting is van toepassing op inkomsten van gebouwen, op winsten afkomstig uit onderverhuring via financiële leasings en op meerwaarden afkomstig van de verkoop van financiële leasings van vastgoed. Vennootschappen die in aanmerking komen voor het SIIC-stelsel of die met een SIIC fuseren, zijn onderworpen aan een exit-taks die op dezelfde manier als een liquidatiebelasting behandeld wordt en geheven tegen een tarief van 19% op de netto niet-gerealiseerde winsten en op de belastingvrije reserves.

Belasting van ondersteunende bedrijfsactiviteiten

Winsten afkomstig uit ondersteunende bedrijfsactiviteiten of dividenden ontvangen van dochtervennootschappen die niet opteerden voor dit fiscaal stelsel (i.e. niet-SIIC winsten) zijn onderworpen aan de Franse standaard bedrijfsbelasting van 33,33%.

SIIC-fusies en herorganisaties

SIICs genieten een specifiek fiscaal stelsel waarbij herorganisaties zoals fusies of spin-offs mogelijk zijn zonder dat de SIICs hiervan nadelige gevolgen ondervinden. Dit neutraal fiscaal stelsel vereist dat de overblijvende vennootschap bepaalde uitkeringsverbintenissen van de overgenomen rechtspersoon nageleeft. Zij zal eveneens minstens 50% van de fusiepremie (fusiebonussen) en 85% van de meerwaarden afkomstig uit de bijdrage van gebouwen, moeten verdelen.

Belastingsituatie van SIIC- aandeelhouders

Algemene personenbelasting

Franse residenten zijn onderworpen aan de belasting op dividenden die zij van SIICs ontvangen volgens de algemene regels van personenbelasting. Daarom genieten zij een korting van 40% op dividenden ontvangen van SIICs. Dit betekent dat 40% van de winsten die SIICs uitkeren aan Franse residenten vrijgesteld zijn van zowel vennootschapsbelasting als van personenbelasting.
Zij genieten eveneens een beperkte belastingvermindering (met een plafond van 230 EUR voor gehuwde koppels en 115 EUR voor alleenstaanden) en een belastingskorting van 50% (met plafond 1.525 EUR voor alleenstaanden en 3.050 EUR voor gehuwde koppels).
Franse residenten kunnen evenwel opteren voor een belasting aan de bron van 18%. In dat geval kunnen zij geen belastingskorting van 50% genieten. Zij zijn onderworpen aan een sociale belasting (11%) op de ontvangen dividenden, welke optie zij ook kiezen. Bovendien komen SIIC-aandelen in aanmerking voor spaarplannen in aandelen (plan épargne en actions) die een volledige vrijstelling van personenbelasting onder bepaalde voorwaarden, toestaan. Deze samenvatting bevat de meest voorkomende gevallen. Iedere individuele situatie dient apart nagekeken te worden.

Corporate aandeelhouders

Dividenden die betaald worden uit de vrijgestelde winsten, genieten het belastingstelsel moeder/dochter niet.

De volgende vennootschappen hebben voor het SIIC-statuut geopteerd:

Cofinimmo Succursale
Cofinimmo Investissements et Services SA
Cofinimur I SA
Cofinea I SAS
SARL Hypocrate de la Salette
SCI Beaulieu

Cofinimmo werd erkend als Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) op 01.07.2011. Dankzij dit fiscaal stelsel kunnen vennootschappen onder bepaalde voorwaarden volledige vrijstelling van vennootschapsbelasting genieten.

Belangrijkste kenmerken van een FBI

Slechts naamloze vennootschappen, besloten vennootschappen en fondsen voor gemene rekening komen in aanmerking voor het FBI-stelsel.
Het statutaire doel en de feitelijke werkzaamheden van een FBI mogen slechts bestaan uit het beleggen van vermogen.
Beleggingen in vastgoed mogen gefinancierd worden met vreemd vermogen tot maximum 60% van de boekwaarde van het onroerend goed.
Alle overige beleggingen mogen gefinancierd worden met vreemd vermogen tot maximum 20% van de boekwaarde van de belegging.
De aandelen of winstbewijzen in een niet beursgenoteerde FBI dienen voor minstens 75% in handen te zijn van natuurlijke personen, van lichamen die niet onderworpen zijn aan een belasting op de winst en/of van beursgenoteerde beleggingsinstellingen.
De aandelen of winstbewijzen in een niet beursgenoteerde FBI mogen niet voor 5% of meer direct of indirect worden gehouden door natuurlijke personen.
De aandelen of winstbewijzen in een niet beursgenoteerde FBI mogen niet door tussenkomst van een buiten Nederland gevestigde vennootschap of fonds voor 25% of meer berusten bij in Nederland gevestigde lichamen.
Winsten van de FBI zijn onderworpen aan het vennootschapsbelastingtarief van 0%.
De voor uitkering beschikbare winst van de FBI dient binnen 8 maanden na het einde van elk boekjaar te worden uitgekeerd aan de aandeelhouders en andere winstgerechtigden.

Superstone NV heeft voor het FBI-statuut geopteerd.

Cofinimmo heeft Gespecialiseerde Vastgoedbeleggingsfondsen (“GVBF”) opgericht die worden geregeld door het Koninklijk Besluit van 09.11.2016 met betrekking tot gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen (Belgisch Staatsblad van 18.11.2016). Dit fiscaal stelsel laat vastgoedinvesteringen in een soepel en efficiënt fondsvehikel toe.

BELANGRIJKSTE KENMERKEN VAN HET GVBF

Licht reglementair regime zonder goedkeuring of rechtstreeks toezicht van de FSMA, indien bepaalde criteria worden nageleefd. Enkel registratie op een lijst aangehouden door het Belgische Ministerie van Financiën is vereist.
Het GVBF kan door één enkele in aanmerking komende belegger worden opgenomen en vrijgesteld worden van de AICB-Wet (Wet van 19.04.2014 betreffende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders), indien aan bepaalde criteria wordt voldaan.
De rechten voor deelneming aan een GVBF zijn enkel beschikbaar voor ‘gekwalificeerde beleggers’ in overeenstemming met de AICB-Wet.
Het GVBF is onderworpen aan een minimum investeringsvolume van minstens 10.000.000 EUR op het einde van het tweede boekjaar volgend op de registratie ervan op de GVBF-lijst.
Het GVBF is een gesloten fonds met vast kapitaal dat niet beursgenoteerd kan zijn.
Het GVBF investeert in vastgoed, gedefinieerd in de ruime zin, maar zonder verplichte diversificatie of (het gebruik van) hefboomlimieten.
De GVBF-rekeningen zijn verplicht volgens de IFRS (exclusief de Belgische GAAP’s).
Het GVBF is onderworpen aan een jaarlijkse uitkeringsverplichting van 80% van zijn resultaten.
De looptijd van een GVBF is beperkt tot 10 jaar met de mogelijkheid om deze periode te verlengen met opeenvolgende periodes van elk maximum 5 jaar.

De volgende vennootschappen zijn ingeschreven op de lijst van de Gespecialiseerde Vastgoedbeleggingsfondsen opgericht in toepassing van artikel 3, §2, van het Koninklijk Besluit van 09.11.2016 betreffende de gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen:

STERN FIIS NV
STERN FIIS II NV
STERN FIIS III NV
STERN FIIS IV NV
GESTONE NV
GESTONE II NV
GESTONE III NV
TRIAS BEL SOUVERAIN T NV