Tendances majeures

Selon le sixième rapport d’évaluation du GIEC, le changement climatique est un risque à long terme nécessitant des réductions rapides et durables des émissions de GES dans tous les secteurs. Bien que les différents conflits actuellement en cours aient modifié les priorités des dirigeants, environ 71 % des dirigeants du secteur immobilier considèrent les questions environnementales comme une préoccupation majeure (source : Emerging Trends in Real Estate® Europe 2025, PWC & Urban Land Institute).

Les objectifs de l’accord de Paris et les mesures de la COP29 soulignent l’importance de la responsabilisation et de la résilience climatique. Les pays développés devront financer les pertes et les dommages subis par les pays en développement, ce qui représente un défi majeur. Le changement climatique affecte le capital à investir, les coûts opérationnels et l’obsolescence des actifs.

La justification pour Cofinimmo de l’adoption d’une action climatique fondée sur la science et de l’adhésion à BACA repose sur trois messages fondamentaux :

• les entreprises doivent dès à présent prendre des mesures climatiques plus ambitieuses ;
• seule une collaboration avec toutes les parties prenantes pourra permettre la transition vers une économie 'net zéro' ;
• l’action climatique fondée sur la science est le moyen le plus efficace pour atteindre les objectifs fixés.

Par le biais de son projet 30³, visant une diminution de l’intensité énergétique de son portefeuille de 30 % d’ici à 2030, Cofinimmo entend relever ce défi au niveau des scopes 1, 2 et 3, et ainsi pérenniser la valeur de son patrimoine en s’inscrivant dans l’Accord de Paris. Ce projet étant la clé de voûte pour atteindre l’objectif validé par le Science Based Targets initiative (SBTi).

L’eau est essentielle à la vie et aux activités humaines, et le changement climatique exige une gestion durable de cette ressource. Les risques chroniques liés à l’eau, comme la sécheresse, menacent l’économie européenne, notamment l’agriculture. Les Nations unies encouragent d’ailleurs la diffusion d’informations sur la pénurie d’eau pour en garantir l’approvisionnement.

Le secteur immobilier doit adopter une approche proactive face à la pénurie d’eau en suivant la règle des 3R :

• Réduire
• Réutiliser
• Recycler

Cela inclut la collecte de données sur la consommation d’eau et l’utilisation d’infrastructures respectueuses de l’environnement telles que des chaussées perméables, des toits végétalisés ou encore des noues (en anglais bioswales). Face aux événements extrêmes, l’immobilier peut protéger l’environnement en analysant les consommations d’eau et en intégrant des solutions durables pour renforcer la résilience des actifs.

Le vieillissement accéléré de la population influence les modèles sociaux, notamment l’âge de la retraite et l’organisation des soins de santé. L’immobilier de santé doit s’adapter en offrant des immeubles de soins flexibles et des logements adaptés aux différents niveaux d’autonomie des individus.

Les analystes élargissent le concept d’hébergement simple pour y inclure les soins et ainsi pour englober le secteur des soins de santé et répondre au besoin de résidences pour personnes âgées. Cette tendance est couverte par la stratégie de Cofinimmo en immobilier de santé qui a l’ambition de répondre aux besoins de la société dans ce domaine, à savoir :

• offrir une solution de logement aux personnes âgées malades, invalides ou en phase de réadaptation ;
• créer des sites de santé socialement responsables où chaque fonction cohabite en harmonie ;
• favoriser l’accès des immeubles aux personnes à mobilité réduite et développer des bâtiments sûrs dans lesquels il fait bon vivre.

La majorité de la population mondiale vivant en zones urbaines, l’urbanisation croissante pose des défis en matière d’intégration, de logement, de mobilité et de gestion de la pollution. Selon le Joint Research Centre (JCR), les grandes villes européennes devraient continuer de croître d’ici à 2030.

L’inflation et la hausse des prix de l’énergie rendent les logements moins accessibles financièrement. La pandémie de COVID-19 a accentué le besoin d’environnements plus spacieux et à plus faible densité de population. Cette tendance va influencer la conception de l’immobilier pour répondre aux nouvelles attentes en matière de santé et de sécurité.

Dans le contexte de l’augmentation de la population urbaine, de la pollution et de la lutte contre les émissions de GES, la mobilité est progressivement repensée.

Les villes comme Paris et Bruxelles repensent la mobilité pour réduire la pollution, en excluant les véhicules polluants et en favorisant les transports publics électriques et la micromobilité. Cofinimmo soutient ces initiatives en testant des solutions de véhicules partagés et en installant des infrastructures pour les cyclistes dans ses immeubles. Cela se traduit par une diminution des emplacements de parking, l’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques et l’augmentation des racks à vélo.

L’emplacement géographique des actifs étant particulièrement important, leur accessibilité (liée à la mobilité) est devenue ces dernières années un véritable enjeu sociétal. Dans le cas des soins de santé, les maisons de repos et de soins sont occupées par des personnes âgées qui peuvent se sentir exclues de la société. Garantir l’accessibilité des actifs permet aux occupants de se mêler à la population, ce qui contribuera à prévenir leur sentiment d’exclusion.

Les ressources naturelles étant limitées, des initiatives en matière d’économie circulaire sont favorisées par la Commission européenne et d’autres entités pour réduire les déchets et augmenter le taux de réutilisation des matériaux. Dans ce contexte, Cofinimmo veille à sélectionner des matériaux durables pour ses travaux de (re)développement, afin de les recycler ou réutiliser plus facilement. Lors de la construction d’un projet, l’utilisation des plastiques est limitée en amont, tant pour les emballages que pour certains matériaux de construction (tels que l'isolation).

L’analyse du cycle de vie est un outil puissant pour comprendre les impacts de la construction et de l’exploitation des bâtiments sur l’environnement en termes de carbone incorporé, de carbone opérationnel et d’épuisement des ressources. Cette approche permet de comprendre comment mettre en place un cercle vertueux qui réutilise et recycle les ressources qui résultent de la fin de vie d’un bâtiment. Lors des démolitions, les déchets sont ainsi triés de manière stricte, et dans les immeubles de bureaux en exploitation, tout est mis en oeuvre pour favoriser le tri, même au-delà des exigences légales.

La prise de conscience de l’importance de limiter l’empreinte carbone pousse de plus en plus d’individus et d’entreprises à adopter les principes de l’économie de partage. Cela permet d’utiliser des produits sans en être propriétaires, offrant des solutions flexibles et réduisant les coûts d’investissement. Selon des études récentes, la colocation et les modèles hybrides combinant différents usages dans un même bâtiment deviennent de plus en plus courants.

De nombreuses applications de partage touchent déjà l’immobilier de bureaux, comme les salles de réunion communes et les espaces de coworking. La tendance au télétravail a renforcé les modèles de travail flexibles, et les entreprises cherchent à agrandir les espaces pour de nouvelles formes de collaboration.

L’économie de partage s’étend également à l’immobilier résidentiel, avec des logements comprenant davantage d’espaces communautaires. Ces logements ciblent des publics spécifiques comme la génération Y et les seniors, notamment à travers des résidences-services.

Dans les pays où Cofinimmo est présente, la diminution de la population active due au vieillissement et à un faible taux de natalité crée une guerre des talents. Les entreprises doivent dès lors offrir un équilibre entre vie privée et vie professionnelle, ainsi qu'un travail porteur de sens pour attirer de nouveaux talents et garder leurs employés.

Dans ses immeubles, Cofinimmo veille ainsi à la santé et la sécurité de ses occupants en proposant des infrastructures innovantes et des services comme une conciergerie, des espaces de détente, et des services à la personne. De nouvelles certifications complètent les certifications environnementales existantes, évaluant les immeubles sur des critères de bien-être humain, comme l'accès à un air et à de l'eau de qualité, et un contact avec la nature.

À moyen terme, les crises sanitaire et économique vont accélérer l’inévitable transformation numérique des secteurs de la construction et de l’immobilier. L’adoption de nouvelles technologies comme l’Internet des objets, la réalité augmentée et l’intelligence artificielle (IA) contribuera à la pérennité des entreprises.

En 2024, l’Union européenne a publié un Règlement portant sur l'IA pour garantir la sécurité et les droits fondamentaux des utilisateurs des applications telles que ChatGPT et Copilot. Cofinimmo reconnaît les risques liés à l’utilisation de l’IA et s’engage à protéger la confidentialité et l’intégrité des informations. La politique du groupe en matière d'IA exige de toutes les parties (employés et consultants) qu'elles utilisent les outils d'IA de manière responsable, conformément aux meilleures pratiques en matière de sécurité.

Aujourd’hui, la technologie permet d’aller au-delà de l’automatisation des tâches répétitives et propose une aide dans des processus intellectuels plus complexes, dans la relation avec le client, dans la maintenance des équipements, la gestion des pannes et dans la gestion des énergies. Cofinimmo intègre ces technologies lors de la rénovation de ses immeubles pour réduire les émissions de GES. Le télétravail généralisé est considéré comme le test ultime de la transformation numérique dans le monde du travail. Les politiques de télétravail mises en place dans les entreprises qui ont investi dans les capacités numériques connaissent d’ailleurs un grand succès auprès des employés.

La technologie permet de passer d’une médecine curative à une médecine préventive. L’Internet des objets médicaux permet une gestion plus dynamique des soins de santé. Des capteurs peuvent même déclencher des appels d’urgence en cas d’anomalies, réduisant ainsi la durée des séjours à l’hôpital. La télésanté et les dossiers médicaux électroniques (DME) augmentent la flexibilité des espaces de soins, permettant aux patients d’accéder aux traitements depuis leurs appareils connectés.

Les DME réduisent l’espace nécessaire à la conservation des dossiers, libérant ainsi de la place pour d’autres usages. De nouveaux types d’immobiliers de santé se développent pour répondre à une population vieillissante avec un haut niveau d’autonomie, comme les maisons de réadaptation et les accueils de jour.

La nouvelle génération de seniors souhaite rester le plus longtemps possible dans son habitation, ce que l’évolution technologique des soins de santé lui permettra. Aussi faut-il penser un habitat flexible qui puisse évoluer en fonction de la phase de vie dans laquelle se trouve la personne.